Trasferimento della detrazione

Se il titolare dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio varia prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione, solitamente c’è un trasferimento delle quote di detrazione non fruite.

Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Le quote residue di detrazione non si trasferiscono nell’ipotesi in cui la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario), in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa. Analogo ragionamento vale anche per il familiare convivente del proprietario dell’immobile che, pertanto, può fruire della quota di detrazione relativa alle spese sostenute anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare, sulla quale sono stati eseguiti gli interventi, venga ceduta.

Vendita

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione.

Questa disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi di una cessione dell’immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione oppure nel caso di permuta dell’immobile.

Diversamente, in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile. Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.

Trasferimento mortis causa

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

In applicazione del criterio generale in base al quale per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa.

Si segnala che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento, pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. Ne consegue che l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), non spetta la detrazione per le rate residue. In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto.

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario. Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.

Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso, indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede può continuare a fruire delle rate residue della detrazione, avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario), di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.

Ristrutturazione edilizia: gli adempimenti per usufruire delle detrazioni

Per fruire della detrazione è necessario che le spese siano pagate mediante l’apposito bonifico dedicato dal quale risulti:

• • la causale del versamento dalla quale si evinca che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione. 
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico);
  • il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

La necessità di riportare nel bonifico i dati sopra indicati ha comportato che gli istituti bancari e postali istituissero bonifici “dedicati”. Ciò ha assunto particolare rilievo con l’introduzione della ritenuta d’acconto (attualmente nella misura dell’8 per cento) che tali istituti devono applicare nei confronti del destinatario del pagamento. È stato quindi precisato che la non completa compilazione del bonifico bancario/postale, che pregiudichi in maniera definitiva il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta non consente il riconoscimento della detrazione, salva l’ipotesi della ripetizione del pagamento mediante bonifico, in modo corretto.

Nota bene: se per errore non sono stati indicati sul bonifico tutti i dati richiesti, e non sia stato possibile ripetere il bonifico, la detrazione spetta solo se il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà rilasciata dall’impresa, con la quale quest’ultima attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d’impresa.

Il contribuente può fruire della detrazione anche nel caso in cui il pagamento delle spese sia materialmente effettuato dalla società finanziaria che gli ha concesso un finanziamento, a condizione che questa paghi il corrispettivo al soggetto fornitore con un bonifico bancario o postale recante tutti i dati previsti (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento e numero di partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato), in modo da consentire alle banche o a Poste Italiane SPA di operare la ritenuta e sempreché il contribuente abbia copia della ricevuta del bonifico.

Comunicazione ASL

Tale comunicazione, inviata con raccomandata A/R o altre modalità stabilite dalla Regione prima di iniziare i lavori, deve contenere le seguenti informazioni:

• • • generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
      natura dell’intervento da realizzare;
    • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori;
    • data di inizio dell’intervento di recupero.

L’assenza di questa comunicazione alla ASL provoca la decadenza dalla detrazione solo qualora risulti che per la tipologia di lavori eseguiti o per le modalità di svolgimento degli stessi il contribuente vi era tenuto sulla base della legislazione extra fiscale vigente.

L’eventuale omissione non può essere sanata, ai fini della detrazione, mediante la c.d. remissione in bonis. La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui le disposizioni normative relative alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’ASL.

Comunicazione ENEA

Occorre trasmettere per via telematica all’ENEA, a decorrere dal 1° gennaio 2018, i dati relativi ad alcuni interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportano risparmio energetico, con riferimento ai quali spetta la detrazione dall’imposta lorda. La trasmissione delle informazioni relative agli interventi deve essere effettuata attraverso il sito web dedicato entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo. In assenza di una specifica previsione normativa, la mancata o tardiva trasmissione delle informazioni non comporta la perdita del diritto alle detrazioni.

Dichiarativo

Il contribuente è tenuto ad indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, nel caso di lavori effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione. È tenuto, inoltre, a conservare la documentazione prevista dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 2 novembre 2011, n. 149646, che ha semplificato gli adempimenti a carico dei contribuenti.

Intestazione documenti

Qualora vi siano più soggetti titolari del diritto alla detrazione, il beneficio può spettare anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura (o che non abbia effettuato l’invio della comunicazione al Centro operativo di Pescara, fin quando prevista) nella misura in cui abbia sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei  predetti documenti. A tal fine, è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale.

Limiti

Il contribuente che, fino al 25 giugno 2012, ha sostenuto spese per euro 48.000 e che successivamente, per interventi sullo stesso immobile, ha sostenuto ulteriori spese, poteva avvalersi della detrazione del 36 per cento per le spese sostenute entro il 25 giugno e del 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno, nel limite massimo di spesa annuale di euro 96.000.

Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile. Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo. Questo ulteriore vincolo non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione, fermo restando che, per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.

Acquisto da impresa costruttrice

In relazione alle spese relative all’acquisto da impresa costruttrice di un immobile che fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato, la detrazione spetta nella percentuale del 50 per cento calcolata su un ammontare pari al 25 per cento del prezzo di acquisto, nel limite di euro 96,000, a partire dal 26 giugno 2012.

Nell’ipotesi di unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute. In caso di erogazione di contributi, sovvenzioni, ecc., queste somme devono essere sottratte interamente dalle spese sostenute prima di calcolare la detrazione in quanto, ai fini dell’agevolazione, rilevano solo le spese rimaste effettivamente a carico. Qualora i contributi in questione siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione, le somme rimborsate vanno assoggettate a tassazione separata nell’anno in cui sono erogati.

L’indennizzo assicurativo corrisposto a seguito del verificarsi di un evento che ha comportato un danno all’immobile (generalmente un incendio), non costituendo un rimborso direttamente collegato alle spese necessarie al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese eventualmente sostenute per l’effettuazione di interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente.

Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condòmino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi. Se, invece, l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.

Il contribuente che, anche per incapienza, non si sia avvalso della detrazione nei precedenti periodi d’imposta per lavori per i quali ricorrevano tutte le condizioni per applicare l’agevolazione può, comunque, fruire della detrazione indicando nella dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio: i lavori ammessi

L’agevolazione riguarda le spese sostenute nel corso dell’anno per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale.

Sono compresi nell’ambito applicativo della disposizione tutti gli interventi, anche innovativi, realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali (senza alcun limite numerico) già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare principale.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta non superiore al 50 per cento, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

La detrazione per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai proprietari di soli box o cantine.

Interventi su parti comuni

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta per le spese di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e di risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, la detrazione compete per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria.

Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una “nuova costruzione”. Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano le destinazioni d’uso con essi compatibili.

La norma descrive due gruppi di interventi:

1. 1. 1. 1. quelli di restauro, che consistono nella restituzione di un immobile di particolare valore architettonico e storico – artistico ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare;
         2. quelli di risanamento conservativo, che si riferiscono all’insieme delle opere finalizzate ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali.

Cosa si intende con interventi di ristrutturazione edilizia? Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a trasformare gli edifici fino a renderli in tutto o in parte diversi da ciò che erano precedentemente.

Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di elementi ed impianti che possono portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente.

Sono agevolati, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche i seguenti interventi:

• • • lavori necessari per sanare i danni causati da eventi calamitosi (a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza);
    • posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
    • costruzione del box pertinenziale;
    • acquisto di box pertinenziale;
    • lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montacarichi e ogni strumento che sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap);
    • lavori per prevenire il rischio di incursioni e atti illeciti;
    • cablatura degli edifici;
    • lavori per contenere l’inquinamento acustico;
    • lavori per il risparmio energetico;
    • adozione di misure antisismiche;
    • bonifica dell’amianto;
    • qualsiasi lavoro finalizzato alla messa a norma degli edifici.

Per ulteriori chiarimenti sulle detrazioni legate agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non esitate a contattare lo studio.